"Em qualquer das hipóteses, o acompanhamento de um advogado é primordial, especialmente para análise de tais documentos"
O comprador deve sempre ter calma e cautela na hora de adquirir a casa própria, principalmente se existirem proprietários anteriores. Deve sempre exigir todas as certidões relativas aos vendedores (marido e mulher) e do imóvel, no intuito de verificar se há dívidas pendentes que possam inviabilizar futuramente o negócio.
Em suma, os seguintes documentos – relativos ao domicílio dos transmitentes e ao domicílio do bem - devem ser analisados cuidadosamente antes de “fechar o negócio”:
a) Matrícula do imóvel com todos os registros e averbações expedidas pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, com filiação vintenária e negativa de ônus e alienações;
b) Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça Federal e dos feitos da Justiça do Trabalho;
c) Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça Estadual, referente a Ações Cíveis, do período de 10 anos anteriores a esta data;
d) Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça Estadual, referente a Executivos Fiscais Estaduais e Municipais, do período de 10 anos anteriores a esta data;
e) Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos, do período de 5 anos anteriores a esta data;
f) Certidão Conjunta Negativa de Débitos de Tributos Federais e Dívida Ativa da União;
g) Cópia do Título Aquisitivo do imóvel;
h) Certidão Negativa sobre Tributos Imobiliários expedida pela Municipalidade;
i) Comprovante de pagamento das parcelas do IPTU do exercício corrente devidamente quitadas até a data da lavratura da escritura.
j) Declaração do síndico de que não há dívidas pendentes de condomínio (se for apartamento ou unidade autônoma).
Caso a compra seja feita diretamente da construtora e a edificação do imóvel ainda não tenha sido finalizada (a chamada compra “na planta”) é importante analisar, ainda, o projeto e o memorial descritivo do bem, a aprovação do empreendimento junto à Prefeitura Municipal e a existência de instrumento de incorporação ou instituição de condomínio dirigida ao Registro de Imóveis competente. Em qualquer das hipóteses, o acompanhamento de um advogado é primordial, especialmente para análise de tais documentos.
Um caso importante a se ressaltar refere-se à aquisição de imóveis financiados em que figura como proprietária a própria instituição financeira. Como vários dos imóveis nesta situação foram retomados pelo banco (após os primeiros mutuários não terem conseguido arcar com o pagamento de todas as prestações), muitos deles ainda estão ocupados.
Assim, é primordial visitar o imóvel antes de comprar e se o mesmo estiver, de fato, ocupado, deve-se procurar saber se o atual ocupante tem a intenção de entregar o bem amigavelmente, se o imóvel está em boas condições e também conhecer a vizinhança.
Importante também consultar o Fórum local e o Tribunal de Justiça para saber se há alguma ação questionando a dívida do mutuário anterior com o Banco; este tipo de demanda é comum, já que a retomada do imóvel muitas vezes é feita de maneira extrajudicial. Além disso, a existência de ação desta natureza é sinal de alerta, já que uma vitória do antigo mutuário, ainda que demore a acontecer, pode trazer graves consequências ao novo comprador.
Outra recomendação é calcular todas as despesas que aparecerão pela compra de um imóvel ocupado, uma vez que, se for necessário ingressar com ação de imissão na posse, deverão ser computados não apenas o valor do bem, das certidões e dos registros, mas também os honorários advocatícios e os gastos processuais. Tomadas estas precauções, o sonho da casa própria dificilmente tornar-se-á um pesadelo inconcretizável.