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A Chamada “Lei dos Distratos”

29/01/2019

por Fernando Corrêa da Silva Filho

"Dentre as mudanças trazidas pela lei, a principal delas, que se relaciona ao alto volume de demandas judiciais, refere-se às consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador."

Depois da enxurrada de ações de rescisão contratual que atolou o Poder Judiciário, finalmente foi criada e publicada a lei que regulamenta a resolução do contrato de compra e venda por inadimplemento do adquirente.

A Lei n.º 13.786, de 27 de dezembro de 2018, foi publicada no Diário Oficial da União no dia 28 de dezembro de 2018 e alterou significativamente as Leis n.ºs 4.591/64 e 6.766/79, que tratam, respectivamente, das incorporações imobiliárias e do parcelamento do solo urbano.

Antes da referida lei, as partes (vendedora e compradora) não tinham segurança jurídica suficiente para contratar e distratar, pois o assunto era decidido das mais diversas formas pelo Poder Judiciário. A lei, então, veio regulamentar a questão de forma direta e objetiva, de modo a permitir aos envolvidos aplicar com exatidão as regras relativas ao contrato e a sua resolução.

Dentre as mudanças trazidas pela lei, a principal delas, que se relaciona ao alto volume de demandas judiciais, refere-se às consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador.

A esse respeito, o novo dispositivo legal incluiu o artigo 67-A na Lei n.º 4.591/64, que trata da incorporação imobiliária. O artigo em questão prevê, em caso de desfazimento do negócio por distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, a obrigação da vendedora restituir as quantias a ela pagas pelo comprador, atualizadas com base no mesmo índice contratualmente pactuado para correção monetárias das parcelas do preço do imóvel. Todavia, do valor a ser restituído, o comando normativo permitiu a dedução cumulativa da integralidade da comissão de corretagem e da pena convencional, que não poderá exceder 25% da quantia paga. Além dessas quantias, em razão do período de disponibilidade do bem ao comprador, a vendedora poderá reter os valores relativos aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; as cotas condominiais e contribuições devidas a associação de moradores; o valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro data die; demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

A lei fixou, ainda, a possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos, a título de cláusula penal, para os casos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, que consiste na segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador. E mais: ainda nesse regime, estabeleceu que a restituição ao comprador dar-se-á no prazo máximo de 30 dias após o “habite-se” ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.

Sem prejuízo, importante frisar que o §4º do mesmo artigo estabeleceu que as retenções mencionadas estão limitadas aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, exceto aquelas relativas à fruição do imóvel. Ou seja, o comprador somente será obrigado a desembolsar alguma quantia à vendedora se, realizados os abatimentos, sobejar quantia relativa à fruição do bem.

A lei também alterou as regras relativas às consequências do desfazimento do contrato na norma que regulamenta o parcelamento do solo urbano (Lei n.º 6.766/79) e, para tanto, criou o artigo 32-A que, assim como na incorporação imobiliária, obriga a loteadora a restituir as quantias pagas ao comprador nos casos de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, porém com valores de abatimento diferentes.

O mencionado artigo possibilita a dedução dos valores correspondentes à fruição do imóvel até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato (a lei não foi expressa acerca da periodicidade da taxa, mas entendo ser mensal, nos termos da jurisprudência existente até o momento), cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse ao adquirente até sua restituição ao loteador; do montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; dos débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; da comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Dessa forma, espera-se que o importante setor imobiliário – fonte de inúmeros empregos diretos e indiretos – volte a crescer e que as partes contratantes tenham a devida segurança jurídica para contratar e distratar, de modo a resultar, por consequência, no desafogamento do Poder Judiciário com demandas relativas às consequências do desfazimento da venda e compra de imóveis.