» Mais Artigos

A base de cálculo do ITBI à luz do entendimento do Superior Tribunal de Justiça

28/04/2022

por [Advogado] Vinícius Domingues de Faria

"...o critério material para apuração do montante devido na operação em comento é justamente o valor venal do bem objeto da transmissão, que corresponde ao seu valor de mercado, em condições normais."

No início do mês de março o Superior Tribunal de Justiça, por meio do Recurso Especial nº 1937821/SP (Tema 1113), debruçou-se sobre qual deveria ser a base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Na oportunidade, os Ministros da Corte Superior fixaram as seguintes teses:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

Da decisão é possível depreender que, para fins de lançamento do tributo incidente sobre a transmissão, inter vivos, de bens imóveis, o Município deve calcular o imposto utilizando-se com base de cálculo o valor declarado pelo sujeito passivo da relação jurídico tributária.

A intepretação adotada pelos Ministros encontra-se em conformidade com o que dispõe o artigo 38 do Código Tributário Nacional. Ou seja, o critério material para apuração do montante devido na operação em comento é justamente o valor venal do bem objeto da transmissão, que corresponde ao seu valor de mercado, em condições normais. E, para fins de apuração dessa monta, presume-se que o quantum estipulado pelos integrantes da operação corresponde, de fato, ao valor de mercado, levando-se em conta as variáveis inerentes da operação imobiliária, tais como a existência de benfeitorias, o estado de conservação do bem, os interesses pessoais do vendedor e do comprador, entre outras.

Caso a Administração Pública Municipal entenda por afastar o valor declarado pelo contribuinte, para fins de lançamento de ITBI, deverá realizar nova apuração do valor de mercado do bem imóvel, por meio de procedimento administrativo próprio.

Em outras palavras, não pode o Município realizar o lançamento do imposto em comento sem, antes, apurar o real valor venal atribuído ao imóvel objeto da operação ensejadora do tributo. Ainda, não pode o Ente Público valer-se dos valores apurados para fins de lançamento de IPTU, uma vez que arbitrariamente indicados pela Administração Pública e que, por vezes, não espelha o real valor de mercado do imóvel. Sequer poderia ser utilizado como valor mínimo do tributo de transmissão, posto que em descompasso com o regramento jurídico vigente.

Diante de todo o exposto, por se tratar de decisão colegiada proferida pela sistemática dos recursos repetitivos, as teses fixadas deverão ser adotadas e respeitadas por todas as esferas do Poder Judiciário. O posicionamento do STJ confere aos contribuintes maior robustez argumentativa para impugnar eventuais lançamentos arbitrários de ITBI e, também, possibilita o pleito repetitório dos valores indevidamente recolhidos aos cofres públicos, desde que comprovada a insubsistência do montante exigido pelo Fisco Municipal e, logicamente, respeitado o prazo prescricional.