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A exigência de dupla garantia nos contratos de locação

01/06/2020

por Otávio Mei de Pinho Bellarde

É extremamente comum, no âmbito das relações locatícias, não apenas a realização de extensa análise da capacidade financeira do pretenso locatário, mas também a exigência pelo locador de prestação de garantia como condição para concretizar o negócio. A Lei nº 8.245/91 coloca à disposição do proprietário a possibilidade de se resguardar contra eventual inadimplemento no pagamento de aluguéis e despesas acessórias mediante a estipulação contratual de caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Diante dessa possibilidade, não é raro nos depararmos com contratos de locação em que o locatário prestou ao menos duas garantias, especialmente a fiança por terceiro e a caução de um imóvel individualizado de sua propriedade.

Todavia, muitos desconhecem que tal prática é proibida pela “Lei de Locações”, que preconiza, no parágrafo único de seu artigo 37, a vedação, sob pena de nulidade da avença, de “mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”.

A aplicação da sobredita norma é admitida sem maiores entraves pelos pelos Tribunais, que interpretam de forma literal o texto da lei. A título de exemplo, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu recentemente sobre o tema ao julgar, em 11.5.2020, o Recuso de Apelação nº 1032532-20.2018.8.26.0506, em que afastou a prestação de dupla garantia em contrato pelo inquilino.

Como se vê, é importante que, durante as tratativas e no momento da elaboração de um contrato de locação, o locatário tenha plena ciência de seus direitos e verifique se não houve a imposição ilegal de prestação de dupla garantia.