27/07/2026
por [Advogado] Renata Ferreira de Freitas Alvarenga"Entenda a importância da matrícula atualizada e da due diligence imobiliária realizada por advogados especialistas. Fale com a FCS Advocacia."
Você está prestes a fechar a compra de um imóvel e o vendedor lhe mostra a escritura dizendo que tudo está em ordem. Mas você consultou a matrícula? Se não, você está cometendo um erro que pode custar caro.
A matrícula do imóvel como o "RG", mas contendo o histórico jurídico completo. Se você quer entender melhor sobre esse documento, sua importância, e como garantir mais segurança na sua compra, confira este artigo da FCS e saiba como podemos ajudá-lo.
[Tire dúvidas sobre a matrícula do seu futuro imóvel]
A matrícula do imóvel é um registro oficial mantido no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da região onde a propriedade está localizada. Funciona como um histórico completo da vida jurídica do imóvel, desde seu primeiro registro até o momento atual.
Diferente de um contrato particular de compra e venda, que pode ser contestado, a matrícula tem fé pública, ou seja, presume-se verdadeira até prova do contrário. É o documento que prova quem é o legítimo proprietário e qual é a situação real do imóvel.
Sem a matrícula regularizada, você não consegue:
Registrar uma escritura pública de compra e venda
Obter financiamento bancário
Vender o imóvel futuramente
Ter segurança jurídica sobre a propriedade
Por isso, antes de qualquer negociação imobiliária, solicitar a versão atualizada da matrícula é obrigatório.
A matrícula do imóvel contém um conjunto completo de dados sobre a propriedade, como:
Identificação do imóvel:
Número único de registro
Endereço completo e localização
Metragem total (área do terreno e construída)
Limites e confrontações (vizinhos)
Descrição das características da construção
Proprietário e histórico:
Nome do proprietário atual com dados documentais
Lista de todos os proprietários anteriores
Data de cada transferência de propriedade
Razão da transferência (compra, herança, doação, etc.)
Ônus e restrições:
Penhoras (bloqueio judicial da propriedade)
Hipotecas (garantia de financiamento)
Usufrutos (direito de uso de terceiro)
Servidões (limitações de uso)
Ações judiciais em andamento
Indisponibilidades determinadas pela Justiça
Averbações:
Alterações físicas (construções, demolições)
Mudanças legais (subdivisão, desmembramento)
Alterações de características do imóvel
[Tire dúvidas sobre a matrícula do seu futuro imóvel]
Ao analisar a matrícula, você encontrará seções específicas para ônus e restrições. Essas informações aparecem com detalhes sobre:
Quem penhorou o imóvel e qual é a ação judicial que originou a penhora
Qual instituição tem hipoteca sobre o bem (banco que financiou, por exemplo)
Quem tem direito de usufruto (direito de usar a propriedade, mesmo não sendo dono)
Se há anotações de ações judiciais em andamento contra o proprietário
Penhoras ativas significam que o imóvel pode ser executado por credores. Usufrutos significam que alguém tem direito de morar ou usar a propriedade mesmo após a venda. Hipotecas significam que a instituição financeira tem garantia sobre o imóvel.
Qualquer uma dessas situações deve ser claramente comunicada e negociada antes da compra.
A matrícula mostra a situação legal, mas não necessariamente que o imóvel está construído de forma legal.
Por exemplo:
Uma construção pode estar registrada com metragem diferente da realidade
Podem existir construções não averbadas que ampliaram a área
Desmembramentos ou subdivisões podem ter sido feitos de forma irregular
Por isso, além de analisar a matrícula do imóvel, é essencial fazer uma vistoria física e comparar as características do imóvel com o que está registrado. Discrepâncias podem indicar problemas que levarão a multas, impossibilidade de venda ou até embargos.
[Tire dúvidas sobre a matrícula do seu futuro imóvel]
A matrícula é fundamental, mas não é o único documento necessário. Também é importante verificar:
Escritura de compra e venda: É o contrato registrado em cartório. Diferente da matrícula (que é o histórico), a escritura é o instrumento formal da negociação.
Certidão de ações judiciais: Verifica se o vendedor está envolvido em processos que possam afetar a transação.
Certidão de débitos tributários: Identifica se há impostos (IPTU) ou contribuições em atraso.
Documentação da construtora (se imóvel novo): Habite-se, certificado de ocupação e histórico de vícios construtivos.
Todos esses documentos trabalham juntos para oferecer uma visão completa da segurança da compra.
Leia também: Importância dos contratos imobiliários na compra e venda de imóveis
[Fale com especialistas sobre a compra do seu imóvel]
A due diligence é um processo de análise detalhada, além da matrícula do imóvel, realizado por um advogado para avaliar todos os riscos jurídicos, documentais e financeiros de uma transação imobiliária.
Envolve:
Verificação de ações judiciais contra o vendedor
Análise do histórico de inadimplência
Contato com órgãos municipais para confirmação de informações
Avaliação de possíveis dívidas que possam recair sobre o imóvel
Identificação de riscos que podem se materializar após a compra
Um vendedor com dívidas pode transferir essas obrigações para o comprador em caso de execução. A due diligence ajuda a identificar essas situações antes que você complete a compra.
Nós da FCS Advocacia oferecemos consultoria especializada em transações imobiliárias, incluindo análise completa de matrículas e due diligence imobiliária. Nossa equipe:
Examina documentos com precisão técnica;
Identifica riscos potenciais;
E orienta você sobre as melhores estratégias.
Utilizamos ferramentas modernas e temos experiência consolidada em negociações complexas envolvendo imóveis financiados, com ônus, em litígio ou com questões de regularização pendentes.
[Fale com especialistas sobre a compra do seu imóvel]
Antes de assinar qualquer documento ou transferir dinheiro na compra de um imóvel, converse com um especialista em direito imobiliário.
A FCS Advocacia está preparada para orientar sua compra com segurança jurídica. Entre em contato e receba uma análise personalizada.