29/03/2017
por [Advogado] Camila Mattos de Carvalho Ribeiro"É imprescindível, assim, que o credor que pretenda resguardar seus direitos seja diligente e promova a inscrição dos atos que atestem o seu crédito..."
Os negócios imobiliários sempre foram fatores de aquecimento do mercado econômico nacional, mesmo em época de crise, quando o mercado sofreu leve desaceleração, mas nunca paralisação.
Ter um imóvel é, para alguns, investimento, trabalho, fonte de renda. Para outros, um sonho. Em todos os casos, o comprador deve sempre munir-se de todas as ferramentas disponíveis ao seu alcance para que a aquisição imobiliária não se torne, futuramente, prejuízo.
Além de todos os cuidados prévios que já destacamos no artigo “Cuidados na Aquisição da Casa Própria” (31/01/2011), a Lei Federal nº 13.097/15 trouxe, em seus artigos 54 a 62, mais uma modalidade de garantia aos direitos do adquirente de boa-fé.
De acordo com o “princípio da concentração dos atos na matrícula”, instituído pela novel legislação e em vigor desde o início deste ano, qualquer ato que não tiver sido averbado ou registrado no fólio não terá eficácia contra aquele que adquiriu o bem munido de boa-fé.
Em outras palavras, o comprador não será afetado, por exemplo, por uma dívida ou uma penhora que não tiverem sido averbadas na matrícula do imóvel, ainda que preexistentes à compra.
É imprescindível, assim, que o credor que pretenda resguardar seus direitos seja diligente e promova a inscrição dos atos que atestem o seu crédito e, consequentemente, a dívida ou outra mácula que possa afetar o imóvel em sua respectiva matrícula, pois só assim poderá anular eventual transmissão em fraude a credores ou à execução.
Embora pretenda desburocratizar a o processo de compra e venda imobiliária, vê-se que a nova lei, entretanto, não foi pioneira ao exigir a publicidade dos atos desabonadores através do Registro de Imóveis, vez que os Tribunais Nacionais já se posicionavam neste sentido.
Importante destacar, também, que a lei não exime o comprador de boa-fé de analisar toda e qualquer circunstância que possa colocar em cheque a realização do negócio, na medida em que estabelece exceções à regra da concentração.
Por exemplo, as recuperações judiciais, extrajudiciais, as falências e as ações de usucapião não precisam constar do fólio registral para serem oponíveis a terceiros e devem ser localizadas através de certidões expedidas pelos cartórios distribuidores do foro do imóvel.
Da mesma forma, a legislação não exime o alienante da apresentação das certidões fiscais incidentes sobre o imóvel objeto da transação.
Conclusivamente, portanto, embora esta nova ferramenta traga, indiscutivelmente, maior segurança jurídica às transações imobiliárias, permanece imprescindível que se faça uma análise minuciosa de toda a cadeia documental que se refira ao bem e seus antigos proprietários, pois só assim desagradáveis surpresas poderão ser efetivamente evitadas.