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A polêmica do Airbnb: hospedagem ou locação para temporada?

28/11/2018

por Otávio Mei de Pinho Bellarde

"A questão aqui tratada, de grande relevância para os condomínios residenciais e seus moradores, é a seguinte: o serviço em questão se assemelharia à locação para temporada ou hospedagem?"

O Airbnb é uma plataforma virtual de compartilhamento de imóveis que permite que pessoas ao redor do mundo ofereçam seus imóveis àqueles que pretendam se hospedar por determinado período de tempo, focado principalmente em turistas e viajantes habituais.

Por se tratar de fenômeno recente, popular entre os brasileiros e sem regulamentação específica, seus reflexos jurídicos ainda não são totalmente conhecidos. A questão aqui tratada, de grande relevância para os condomínios residenciais e seus moradores, é a seguinte: o serviço em questão se assemelharia à locação para temporada ou hospedagem?

A distinção não é banal, pois, a depender da orientação adotada, a disponibilização do uso do imóvel via Airbnb pode ser considerada irregular e implicar em responsabilização de seu proprietário.

O artigo 48 da Lei nº 9.245/91 descreve a locação para temporada como “aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”. Por sua vez, o artigo 23 da Lei nº 11.771/2008 define os meios de hospedagem como “os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária”.

Diante dos diferentes tratamentos atribuídos pelas respectivas leis de regência, pode-se afirmar que, caracterizada como locação, é inquestionável a regularidade da utilização do imóvel por terceiro, mas, qualificada como hospedagem, a proeminente natureza comercial impossibilitaria o compartilhamento do imóvel nessas condições e, além disso, o fornecimento do serviço estaria sujeito ao registro nos órgãos públicos competentes e licença de funcionamento.

A controvérsia é intensa e já bateu às portas do Judiciário. Recentemente, no processo nº 0127606-47.2016.8.19.0001, em trâmite perante a 24ª Vara Cível do Rio de Janeiro/RJ, decidiu-se que o proprietário de uma cobertura em edifício não poderia anunciar seu imóvel na plataforma em questão, tendo em vista a finalidade comercial da outorga do uso via Airbnb.

Em sentido oposto, ao julgar o agravo de instrumento nº 0704468-67.2018.8.07.0000, a 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal entendeu que a natureza jurídica dos negócios intermediados pelo Airbnb mais se aproxima da locação, pois “o contrato celebrado pelo agravante com os usuários do Airbnb não se ajusta ao que se entende por ‘meios hospedagem’, nos termos que prevê o art. 23 da Lei nº 11.771/2008. (...). Isso porque, neste caso, o bem imóvel não é de uso exclusivo dos eventuais contratantes, sendo relevante salientar que o agravante reside na mesma unidade habitacional oferecida aos locatários (...)”.

Considerando o cenário de incerteza e a deficiência na regulamentação do tema, muito embora a orientação majoritária incline-se pela caracterização do uso de imóvel disponibilizado pelo Airbnb como locação para temporada, recomenda-se que o proprietário de imóvel em condomínio residencial verifique previamente a Convenção e o Regimento Interno para se certificar de que não há nenhum óbice expresso ao compartilhamento de seu bem nos moldes pretendidos, bem como consulte o síndico e eventual conselho competente, objetivando se resguardar e prevenir eventuais litígios que possam surgir.