29/06/2026
por [Advogado] Henrique de La Corte"O Artigo 618 do Código Civil protege quem compra imóveis. Saiba quais defeitos são cobertos e conte com a assessoria jurídica da FCS Advocacia."
Você adquiriu um imóvel novo e descobriu um problema estrutural meses depois? Ou comprou um imóvel usado e está com dúvidas sobre direitos de garantia? Muito provavelmente, você está protegido pelo artigo 618 do Código Civil.
Esse dispositivo é a base legal para garantir a qualidade e segurança de obras de construção no Brasil. Mas muitos proprietários não entendem exatamente o que ele protege, por quanto tempo e como usá-lo quando surge um problema.
Neste artigo, vamos explicar em detalhes esse mecanismo legal que protege seu investimento imobiliário.
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O artigo 618 do Código Civil estabelece que o empreiteiro, seja ele uma construtora ou profissional autônomo responsável pela construção, responde pela solidez e segurança da obra durante um período de cinco anos após a entrega.
Essa responsabilidade abrange tanto os materiais utilizados quanto as condições do solo e a execução do trabalho. Em outras palavras, a lei obriga o construtor a entregar uma obra segura e de qualidade, e ele continua respondendo por defeitos que possam aparecer durante esse período.
A garantia prevista no artigo 618 protege o dono da obra, que pode ser uma pessoa física que contratou a construção de sua casa, uma incorporadora que adquiriu um imóvel de uma construtora, ou mesmo um condomínio que recebeu uma unidade de um desenvolvedor.
A proteção se estende a qualquer pessoa que se torne proprietária do bem durante o período de validade da garantia. Isso significa que se você comprou um imóvel usado que foi entregue pela construtora há três anos, você ainda está protegido pelas garantias remanescentes.
O Código de Defesa do Consumidor amplia ainda mais essa proteção, considerando o adquirente de um imóvel como consumidor. Isso significa que você tem direitos adicionais além do que está no artigo 618 do Código Civil.
Sim. A garantia de cinco anos é contada a partir do momento em que o proprietário recebe a casa.
Se a construtora entregou um imóvel em 2021 e você o comprou em 2023, você ainda tem direito à garantia pelos 5 anos seguintes.
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O artigo 618 protege contra defeitos que comprometam a solidez e segurança da construção. Isso inclui:
Defeitos estruturais: Rachadura nas fundações, deslocamento de estruturas, problemas na alvenaria que afetam a estabilidade
Problemas de impermeabilização: Infiltrações, umidade nas paredes e no piso, vazamentos que indicam falha na execução
Defeitos nas instalações: Problemas na rede elétrica, hidráulica ou de gás que comprometam a segurança
Problemas com acabamentos: Pisos e azulejos soltos, fissuras que indicam movimento estrutural, revestimentos que se desprendem
A proteção é especialmente importante para defeitos não aparentes, aqueles que não são visíveis na entrega mas aparecem posteriormente. Esses são justamente os mais perigosos porque afetam a segurança estrutural do imóvel.
Leia também: Antes de comprar, é preciso conhecer a história jurídica do imóvel
Sim, e existem dois prazos diferentes envolvendo o artigo 618 do Código Civil, dependendo do tipo de defeito:
Para defeitos aparentes (visíveis na inspeção normal): 180 dias para notificar a construtora. Após esse prazo, você perde o direito de reclamação sem precisar entrar em ação judicial.
Para defeitos não aparentes (estruturais, ocultos): 5 anos para entrar com ação judicial reclamando o reparo ou abatimento do preço.
Importante: você não precisa aguardar os cinco anos completos. Assim que descobrir o defeito, deve notificar a construtora. Ela terá que realizar os reparos sem qualquer custo para você.
Prazo de garantia (5 anos): Período no qual a construtora responde obrigatoriamente pelos defeitos. Durante esse tempo, você pode exigir reparos.
Prazo prescricional (10 anos): Se optar por buscar indenização por perdas e danos (ao invés de apenas reparos), o prazo para ação é de dez anos a partir da entrega da obra.
Você pode cobrar reparos durante os cinco anos, ou buscar indenização até dez anos. O Superior Tribunal de Justiça confirmou esse entendimento, deixando claro que a lei oferece duas vias de proteção ao consumidor.
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Muitos conflitos entre proprietários e construtoras surgem justamente por desentendimento sobre prazos, tipos de defeitos cobertos e procedimentos adequados previstos no artigo 618.
Contar com orientação jurídica especializada desde o momento da compra, ou assim que um defeito é descoberto, protege seus direitos e evita que prazos se percam por desconhecimento da lei.
O artigo 618 do Código Civil é um direito garantido a todo comprador de imóvel. Você não precisa aceitar defeitos ou problemas estruturais por falta de conhecimento jurídico.
Nós da FCS Advocacia atuamos na proteção de direitos do consumidor em questões imobiliárias, incluindo casos de vícios construtivos e garantia de obras. Nossa equipe oferece consultoria preventiva para quem está adquirindo imóvel e defesa quando surgem problemas.
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Se você descobriu um defeito em seu imóvel ou tem dúvidas sobre seus direitos, não espere.
Converse com um especialista da FCS Advocacia e vamos analisar sua situação, explicar com clareza quais são seus direitos e qual a melhor estratégia para proteger seu imóvel e seu investimento.
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